8
Объект
Стоимость покупки
12 392 198 руб.
Формат
1-комнатная квартира
Отделка
Чистовая от застройщика
Получение ключей
Ожидается 13 апреля 2026 года
Комната / кухня
10,10 м² / 17,70 м²
Секция / корпус
Секция 5 / корпус 1
Адрес объекта
Санкт-Петербург, Лиговский проспект
Ипотечные условия
| Показатель | Значение |
|---|
| Ставка | 5,99% |
| Срок кредита | 30 лет |
| Ежемесячный платёж | 58 292,86 руб. |
| Остаток долга через год | 9 675 292,65 руб. |
| Уплачено процентов за год | 583 808,97 руб. |
14,06 млн ₽
Оценка сегодня
58 293 ₽
Платёж по ипотеке
Объект уже показал положительную переоценку относительно цены покупки и при этом способен покрывать ипотечный платёж арендой. Это усиливает сценарий пассивного дохода и делает удержание квартиры стратегически более сильным решением.
Рост стоимости квартиры: покупка vs сегодня
Цена покупки составила 12 392 198 руб., а текущая рыночная оценка объекта — около 14 058 000 руб. Это отражает прирост примерно на 1,67 млн руб. относительно точки входа.
Рынок аренды
По объявлениям в доме аренда сопоставимого метража находится в диапазоне от 56 000 до 83 000 руб. в месяц. Для полностью подготовленной квартиры ориентирная ставка аренды — около 75 000 руб. в месяц.
При таком уровне аренды объект уже сейчас покрывает около 129% ипотечного платежа. Нижняя граница диапазона даёт около 96% покрытия, верхняя — до 142%.
Будущие вложения в меблировку и хоумстейджинг на уровне 1,0–1,2 млн руб. позволяют выводить квартиру в верхнюю часть рыночного диапазона аренды.
Принятые допущения
- Рост стоимости квартиры: 7% в год.
- Индексация аренды: 6% в год.
- Инфляционный ориентир: 5% в год.
- Ипотечный платёж фиксирован на всём сроке кредита.
Расходная модель объекта
При управлении этой квартирой инвестору важно видеть не только арендный поток и рост цены, но и обязательные ежегодные расходы, которые сопровождают объект в период ипотеки и последующей эксплуатации. В модель расходов включены ипотечные страховки, налоговая нагрузка по аренде, налог на имущество и резерв на амортизацию.
| Статья расхода | Как учитывать | Ориентир |
|---|
| Страхование жизни заемщика | Ежегодно, пока действует ипотека; обычно считается от остатка долга | 0,17%–1,0% от страховой суммы |
| Страхование объекта недвижимости | Ежегодно по требованию банка, пока объект в залоге | Около 0,08%–0,10% в год |
| Налог с аренды | С дохода от аренды; выбирается режим налогообложения | 13% как физлицо или 4% при сдаче физлицу как самозанятый |
| Налог на имущество | Ежегодно от кадастровой стоимости квартиры | Для жилых квартир в Санкт-Петербурге обычно 0,1%–0,15% |
| Вознаграждение управляющей компании | Ежемесячно из аренды; процент от фактического платежа | 12% от аренды, но не менее 9 000 руб./мес. |
| Амортизационный резерв | Внутренний резерв на обновление отделки, мебели и техники при эксплуатации | 0,3% от стоимости объекта в год |
Для клиентского отчёта разумно показывать два уровня результата: валовой доход от аренды и чистый доход после обязательных расходов. Это делает инвестиционную картину честной и позволяет сравнивать объект с рынком без завышения итоговой доходности.
Прогноз стоимости квартиры на 3 и 5 лет
В базовом сценарии стоимость квартиры оценивается около 17,22 млн руб. через 3 года и около 19,72 млн руб. через 5 лет. При этом объект в модели растёт быстрее инфляционного ориентира.
Аренда и фиксированный ипотечный платёж
Арендная ставка может индексироваться ежегодно, в то время как ежемесячный платёж по ипотеке остаётся на уровне 58 292,86 руб. Это постепенно усиливает денежную модель объекта и увеличивает запас прочности инвестиции.
Модель учитывает аренду ипотечный платёж вознаграждение управляющей компании налог с аренды налог на имущество ипотечные страховки и амортизационный резерв по ставке 0 3% от стоимости объекта в год. При такой конфигурации первые месяцы объект работает с небольшим отрицательным потоком но довольно быстро выходит в устойчивый плюс за счёт роста аренды при фиксированном платеже по ипотеке.
| Период | Аренда в месяц | Расходы в месяц | Чистый поток | Накопленный поток |
|---|
| 1 год | 75 000 руб. | 76 646 руб. | -1 646 руб. | -19 888 руб. |
| 3 года | 84 270 руб. | 78 076 руб. | 6 194 руб. | 80 054 руб. |
| 5 лет | 94 686 руб. | 79 683 руб. | 15 002 руб. | 385 389 руб. |
| 7 лет | 106 389 руб. | 81 489 руб. | 24 900 руб. | 921 505 руб. |
| Точка безубыточности | 79 500 руб. | 77 345 руб. | 2 155 руб. | 1 566 руб. |
С поправкой на амортизационный резерв 0 3% от стоимости квартиры в год накопленный денежный поток становится положительным примерно на 22-м месяце управления то есть ориентировочно через 1 8 года после запуска аренды.
| Период | Аренда в месяц | Расходы в месяц | Чистый поток | Накопленный поток |
|---|
| 1 год | 75 000 руб. | 89 038 руб. | -14 038 руб. | -168 595 руб. |
| 3 года | 84 270 руб. | 90 469 руб. | -6 199 руб. | -366 065 руб. |
| 5 лет | 94 686 руб. | 92 076 руб. | 2 610 руб. | -358 143 руб. |
| 7 лет | 106 389 руб. | 93 881 руб. | 12 508 руб. | -119 439 руб. |
| Точка безубыточности | 112 772 руб. | 94 881 руб. | 17 891 руб. | 5 736 руб. |
По расчётной модели накопленный денежный поток становится положительным примерно на 91-м месяце управления то есть ориентировочно через 7 5 года после запуска аренды.
Накопленный денежный поток по годам
График показывает, как объект проходит короткий период отрицательного накопленного потока и затем выходит в устойчивый плюс. При амортизационном резерве 0,3% в год точка перехода в положительную зону достигается примерно ко второму году управления.
Перспектива инвестиции
| Горизонт | Стоимость квартиры | Аренда в месяц | Покрытие ипотеки |
|---|
| Сегодня | 14 058 000 руб. | 75 000 руб. | 129% |
| Через 3 года | 17 221 654 руб. | 89 326 руб. | 153% |
| Через 5 лет | 19 717 072 руб. | 100 367 руб. | 172% |
Через 3 года инвестор получает более дорогой актив и более высокий арендный поток при неизменном ипотечном платеже. Через 5 лет эффект усиливается за счёт накопленной переоценки квартиры и ежегодной индексации аренды.
